1 · Objekt wählen
Kaufpreis, Miete, Rücklage, Verwaltung und AfA sind je Objekt hinterlegt und fest.
2 · Objektdaten (fest hinterlegt)
Steuer- & AfA-Spezifika (Neubau / QNG)
§7 Abs. 5 EStG · 5 % vom Gebäudeanteil (90 % des Kaufpreises)
5 % auf max. 4.000 €/m² · nur Jahre 1–4
Schalten Sie die AfA-Varianten ab oder zu, um den Steuerspareffekt direkt im Cashflow vor und nach Steuern zu sehen.
Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA — der Netto-Cashflow sinkt dann sichtbar.
3 · Ihre Finanzierung
42 % (Spitzensteuersatz)
Darlehen bei PerditionBank: 195.520 € · Annuität 1.141 € / Monat · schuldenfrei nach 20 Jahren
4 · Ergebnis
vor Steuern -195 € / Monat
inkl. Tilgungsanteil · Bruttomietrendite 4,91 %
PerditionBank · 3,50 % Zins / 3,50 % Tilgung
- Immobilienwert
- 297.922 €
- Restschuld
- −113.725 €
- Kum. Cashflow
- 22.531 €
- Immobilienwert
- 363.166 €
- Restschuld
- −0 €
- Kum. Cashflow
- 56.422 €
- Immobilienwert
- 442.697 €
- Restschuld
- −0 €
- Kum. Cashflow
- 295.735 €
Wer finanziert Ihr Vermögen?
Kumulierte Beiträge über 10 Jahre
Jahr 1 · Miete 999 € − Rücklage 21,15 € − Verwaltung 32 € je Monat
Jahr 1 · degressive AfA 10.998 € + Sonder-AfA 9.400 €
Jahr 1 · Eigenbeitrag; positiver Cashflow erscheint unter null
Mieter (Zahler 1) und Finanzamt (Zahler 2) tragen den weit überwiegenden Teil der laufenden Zahlungen. Die Finanzamt-Linie zeigt die kumulierte steuerlich wirksame AfA; die Sonder-AfA endet nach Jahr 4. Ihr eigener Beitrag (Zahler 3) liegt bei positivem Cashflow bewusst unter der hervorgehobenen 0-Linie.
Restschuld vs. Immobilienwert
30 Jahre · Wertsteigerung 2,0 % p. a.
Beispielrechnung ohne Kaufnebenkosten, mit 5 % Mietsteigerung und 2 % Kostensteigerung p. a. Steuerliche Effekte (degressive AfA, Sonder-AfA nach §7b/QNG in den ersten 4 Jahren auf max. 4.000 €/m², Zinsaufwand) werden mit dem angegebenen persönlichen Steuersatz berücksichtigt. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Netto-Cashflow pro Monat im Zeitverlauf
Sonder-AfA nur Jahre 1–4
Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA (§7b / QNG); es wirkt nur noch die degressive AfA. Der Steuervorteil sinkt, der Netto-Cashflow knickt sichtbar ab.