1 · Objekt wählen
Kaufpreis, Miete, Rücklage, Verwaltung und AfA sind je Objekt hinterlegt und fest.
2 · Objektdaten (fest hinterlegt)
Steuer- & AfA-Spezifika (Neubau / QNG)
§7 Abs. 5 EStG · 5 % vom Gebäudeanteil (90 % des Kaufpreises)
5 % auf max. 4.000 €/m² · nur Jahre 1–4
Schalten Sie die AfA-Varianten ab oder zu, um den Steuerspareffekt direkt im Cashflow vor und nach Steuern zu sehen.
Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA — der Netto-Cashflow sinkt dann sichtbar.
3 · Ihre Finanzierung
42 % (Spitzensteuersatz)
Darlehen bei PerditionBank: 195.520 € · Annuität 1.141 € / Monat · schuldenfrei nach 20 Jahren
4 · Ergebnis
vor Steuern -195 € / Monat
inkl. Tilgungsanteil · Bruttomietrendite 4,91 %
PerditionBank · 3,50 % Zins / 3,50 % Tilgung
- Immobilienwert
- 297.922 €
- Restschuld
- −113.725 €
- Kum. Cashflow
- 22.531 €
- Immobilienwert
- 363.166 €
- Restschuld
- −0 €
- Kum. Cashflow
- 56.422 €
- Immobilienwert
- 442.697 €
- Restschuld
- −0 €
- Kum. Cashflow
- 295.735 €
Wer finanziert Ihr Vermögen?
Kumulierte Beiträge über 10 Jahre
Jahr 1 · Miete 999 € − Rücklage 21,15 € − Verwaltung 32 € je Monat
Jahr 1 · degressive AfA 10.998 € + Sonder-AfA 9.400 €
Jahr 1 · Eigenbeitrag; positiver Cashflow erscheint unter null
Mieter (Zahler 1) und Finanzamt (Zahler 2) tragen den weit überwiegenden Teil der laufenden Zahlungen. Die Finanzamt-Linie zeigt die kumulierte steuerlich wirksame AfA; die Sonder-AfA endet nach Jahr 4. Ihr eigener Beitrag (Zahler 3) liegt bei positivem Cashflow bewusst unter der hervorgehobenen 0-Linie.
Restschuld vs. Immobilienwert
30 Jahre · Wertsteigerung 2,0 % p. a.
Beispielrechnung ohne Kaufnebenkosten, mit 5 % Mietsteigerung und 2 % Kostensteigerung p. a. Steuerliche Effekte (degressive AfA, Sonder-AfA nach §7b/QNG in den ersten 4 Jahren auf max. 4.000 €/m², Zinsaufwand) werden mit dem angegebenen persönlichen Steuersatz berücksichtigt. Keine Steuer- oder Anlageberatung.
Netto-Cashflow pro Monat im Zeitverlauf
Sonder-AfA nur Jahre 1–4
Ab Jahr 5 entfällt die Sonder-AfA (§7b / QNG); es wirkt nur noch die degressive AfA. Der Steuervorteil sinkt, der Netto-Cashflow knickt sichtbar ab.
Immobilien als Kapitalanlage: Wichtige Begriffe für Einsteiger
Die wichtigsten Fachbegriffe kurz erklärt — zum Aufklappen tippen.
Ertrag & Rendite
Was ist die Bruttomietrendite?
Das Verhältnis der jährlichen Kaltmiete zum Kaufpreis der Immobilie in Prozent (ohne Kaufnebenkosten und Betriebskosten). Dient als erste Orientierung für die Rentabilität.
Was ist die Nettomietrendite?
Die tatsächliche Rendite vor Steuern. Sie berücksichtigt neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten sowie die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Zeigt, wie hoch sich dein selbst eingesetztes Kapital verzinst. Durch den Leverage-Effekt (Hebelwirkung des Fremdkapitals) liegt sie oft deutlich höher als die Gesamtrendite.
Steuern & Abschreibung
Was ist die AfA (Absetzung für Abnutzung)?
Die steuerliche Abschreibung des Gebäudeanteils einer Immobilie. Sie mindert dein zu versteuerndes Einkommen und spart jährlich Steuern, da der Gesetzgeber einen Wertverlust des Gebäudes annimmt.
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Eine staatliche Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen (oft gekoppelt an Energieeffizienzstandards wie QNG/KfW 40). Ermöglicht in den ersten Jahren besonders hohe steuerliche Abzüge.
Was bedeutet Sonder-AfA / QNG-Standard?
Gebäude mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllen strengste Nachhaltigkeits- und Effizienzkriterien. Dies schaltet maximale staatliche Fördermittel und erhöhte steuerliche Sonderabschreibungen frei.
Was ist der Grenzsteuersatz?
Der Steuersatz, mit dem dein jeweils nächster eingenommener (oder durch Abschreibung eingesparter) Euro versteuert wird. Entscheidend für die Berechnung deines Steuervorteils.
Finanzierung & Cashflow
Was ist die anfängliche Tilgung?
Der Prozentsatz der Darlehenssumme, den du im ersten Jahr effektiv an die Bank zurückzahlst. Zusammen mit dem Zins ergibt sich deine monatliche Bankrate.
Was ist der monatliche Netto-Cashflow (vor / nach Steuern)?
Der Betrag, der monatlich auf deinem Konto verbleibt (oder den du zuschießen musst), nachdem Mieteinnahmen mit Zins, Tilgung, nicht umlegbaren Kosten und Steuereffekten verrechnet wurden.
Was ist der Leverage-Effekt (Hebelwirkung)?
Die Steigerung deiner Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Bankkrediten. Solange die Gesamtrendite der Immobilie höher ist als der Kreditzins, gewinnt dein Eigenkapital an Wert.
Kosten & Vorsorge
Was sind Kaufnebenkosten?
Zusätzliche Kosten beim Immobilienerwerb, bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision (je nach Bundesland ca. 7 – 15 % des Kaufpreises).
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Ein monatlich zurückgelegter Puffer für zukünftige Reparaturen oder Sanierungen am Gebäude. Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Was sind nicht umlegbare Betriebskosten?
Verwaltungskosten und Instandhaltungsanteile, die gesetzlich nicht vom Mieter getragen werden dürfen und somit vom Eigentümer zu zahlen sind.